宏观专题：关于我国房地产市场的一些思考-德邦证券-20240322.pdf
这份德邦证券的研究报告深入探讨了中国房地产市场的现状和未来走向，并提出了“三步法”来探究中国地产中枢。报告的核心观点是：2023年经济修复受地产投资掣肘，而如何评估地产走势成为市场核心关切。
报告的核心结论及支持论据：
- 住宅投资/GDP接近中枢水平： 通过国际横向比较，中国住宅投资/GDP处于中游，接近3.3%的中枢值，未出现大幅超调。
- 住宅开发率仍有下降空间： 中国住宅开发率显著高于可比国家，表明新增住房对居民住房需求支撑“过度”，销售面积仍有下降压力。
- 房价预计难以普涨或仍有下调空间： 房价收入比明显高于可比国家，且以东北地区为前瞻指标，预测房价很难再出现普涨，甚至还会有一定的向下调整空间。
- 区域差异： 东北地区作为深度调整的样本，可以作为长期中枢的参考下限。
报告建议关注以下风险因素，并认为地产增量政策可以有效缓解地产下跌风险，房地产新模式的建立也有助于实现经济的转型。
主要风险提示：
- 国际比较的经验失效
- 政策推进力度及效果不及预期
- 地产下行风险超预期
- 地产增量政策出台不及预期
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