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2025年中国房地产市场展望-第一太平戴维斯-202502.pdf

2025年中国房地产市场展望-第一太平戴维斯-202502.pdf

这份报告是第一太平戴维斯对2025年中国房地产市场的展望，主要内容如下：

摘要：

中国房地产市场正经历从快速扩张到质量、韧性和审慎增长的转变。政府支持更有针对性，关注与国家优先事项相符的行业和地区。市场参与者需要重新调整策略，深入关注运营细节，提升韧性和适应能力。供需失衡持续存在，各类资产租金增长放缓，需接受无差别扩张和轻松获利的日子已经过去。市场氛围转向稳定重新定位、选择性投资和对可持续资产管理的重视。办公和物流行业面临更激烈的竞争，零售和住宅领域则反映出消费者对真实性、可负担性和生活质量的关注。参与者需要应对一个更复杂、精细调整的环境，例如谨慎的城市再生项目、多元化进入利基市场以及采用新型融资工具等。

工作（办公楼市场）：

  • 租户愈加注重降本增效，通过租约重新谈判实现。供应过剩依然是主要问题，预计需求复苏节奏较缓。
  • 未来供应预计将大幅放缓。鼓励将乙级、丙级存量楼宇改作其它用途。
  • 重点城市的甲级写字楼空置率预计将继续走高，租金下行周期难以走出。成熟项目更多依靠租户忠诚度，新项目则提供极具吸引力的租金折扣。
  • 租户策略包括精简面积、搬迁至租金更优惠的地区，或整合分散的办公空间。业主策略则包括提供优惠条件、稳定租金面价，以及提供更灵活的租期和装修补贴。
  • 政府积极吸引租户，但因区域间竞争，税收优惠受限。业主和租户应有效利用政府平台支持。

购物（零售物业）：

  • 消费者更重视情绪价值和物有所值，实体店提供独特的个性化体验，非标商业发展推动市场。
  • 一线城市仍是品牌首选，低线城市则是消费增长的重要动力。
  • 折扣零售和情绪零售引领消费，连锁品牌不断调整店铺类型和设计，新兴品牌崛起，快闪店等形式丰富选择。
  • 预计2025年供应压力仍然存在，空置率短期内下降幅度有限，租金普遍下降。体验驱动型业态的客流优势将带动租金稳定。

仓储（物流）：

  • 同质化竞争激烈，业主需提供租户激励、提高运营效率、关注成本控制和增强绿色信誉以保持竞争力。
  • 采取风险管理策略，寻找低成本投资机会。未来的投资重点在于长期可持续性。
  • 未来新增供应将减缓。定建租赁模式将主导新开发项目。电商企业和第三方物流自建仓库的比例预计下降。
  • 跨境电商显著推动了华南地区的物流需求，但贸易紧张局势可能带来挑战。
  • 投资者倾向于核心城市高质量可持续的物流资产。物流REITs 的数量预计会增加。

居住（住宅）：

  • 市场整体仍处于深度调整中，“去库存”成为重要手段。城市更新进一步扩大。开发商积极自救，调整策略。
  • 贷款利率及首付要求降低，户口要求放松，利好首次购房者。
  • 市场化房源： 租售比持续回升，推动了更多资金投入住房租赁行业。

投资：

  • 市场面临较多不确定性，投资者难以确定资金分配和投资标的，对投资战略进行重新定位，并调整投资规模。
  • 市场维持较高成交量有利于清理过剩存量，但各类资产的租售基本面仍然疲软。
  • 大宗市场交易量有望先于价格回暖。不良资产与增值型投资策略有望获得更多关注。

城市更新与战略增长的新焦点：

  • 中国日益优先考虑高效利用现有城市资产，而非持续向外扩展，以应对城市化和人口增长放缓。
  • 通过城市再生满足不断变化的消费者需求，并对土地使用权延长进行明确规定，以充分释放城市再生的潜力。
  • 通过再利用和升级支持可持续性。
  • 城市再生还促进了建筑利用率的提高，推动了关键区域的密集化，并对城市发展模式进行改变。

房地产市场不断演变中的利基机会：

  • 社会和人口变化: 社区生活与老年住房。
  • 技术进步: 生命科学与数据中心基础设施。
  • 能源与工业转变: 可再生能源与重工业迁移。
  • 新的贸易模式与基础设施发展。
  • 医疗与健康房地产。
  • 体育与户外休闲。
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