房地产行业地产周期复苏专题之一：让政策的子弹飞一会
这份中泰证券的研究报告探讨了当前中国房地产市场的周期复苏问题，重点关注低库存与弱需求的矛盾、强政策与弱现实的反差，以及新周期下的复苏路径。
核心观点： 市场对地产股的核心分歧在于对销售复苏的预期，春节后销售边际改善但幅度不明显，需求端政策出台节奏慢于预期，股价在强预期与弱现实之间博弈。报告认为本轮房地产下行的源头在于房企在低库存下，因流动性环境恶化被迫降价抛售，传递至购房预期下行，导致供需双弱。
低库存与弱需求的矛盾：
- 供给层面： 2015年后整体开工规模未长期超过销售规模，甚至在2021年后库存加速下降，主要区域销售规模增长但库存反而下降，全国库存并未全局性过剩。
- 需求层面： 短期大幅下行主要由房企主动降价带来的房价预期和疫情带来的收入预期冲击导致需求释放放缓，长期的人口结构问题并非核心因素。
强政策与弱现实的反差： 2022年以来政策持续加码，但市场未同步复苏。疫情冲击未来收入预期和停工停贷问题导致居民购房需求释放放缓，难以通过常规宽松改善。融资环境改善下，开发商抛售意愿大幅降低，房价触底回升。
老路径与新周期的复苏： 传统地产周期中，高库存下通常先经历销量回升，库存消耗后房价上涨。本轮低库存下，需求边际改善叠加供给侧刚性缺口，房价将优先于销量复苏，由市场预期改善带动拿地推盘，随后改善销量。上半年房价企稳，下半年量价齐升。2019年后百强房企拿地规模持续小于销售规模，供给缺口扩大至3.1亿平方米，房价具备中长期上涨基础。
投资建议： 推荐关注供给出清后，房价复苏带动的资产价格重估过程中，估值逻辑从注重盈利的PE估值向注重房价的PB重估切换的过程，重点关注低PB房企、头部房企及央企地产附属物业公司。
风险提示： 融资环境收紧超预期、土地市场出让规则变化、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。
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