房地产行业日本90年代房地产危机的复盘及借鉴：以日本为鉴，探疏解之道-申万宏源-20230302.pdf
本报告以日本90年代房地产危机为鉴，探讨了我国房地产行业发展面临的挑战与机遇，并提出了政策建议。
**日本房地产危机复盘与借鉴：**
* **危机成因：** 城镇化率进入瓶颈期，货币宽松，企业过度加杠杆。1985年广场协议和1987年卢浮宫协议导致日元升值，出口疲软，迫使货币政策宽松，国内外资金涌入楼市股市；金融制度存在监管漏洞；金融机构贷款偏离制造业，非金融企业超额加杠杆投资房地产。
* **泡沫破裂：** 政策过快转向，地产加速崩塌。1990年股市下跌，三大调控加速地产危机：货币政策过快转向，金融监管过快收紧，土地税负加重。地产行业基本面经历三次低谷。行业集中度持续提升。
* **补救措施：** 金融机制改革，政府注资，金融和产业再生重建。分为三大阶段：1)1991-1997年：护送船队模式，坏账计提滞后。2)1998-2002年：金融再生法案，允许政府动用公共资金注资重组。3)2002-2005年：金融再生计划，彻底处理不良债权。政府通过加杠杆基本解决了危机，但持续周期长。
* **复盘结论：** 及时落地纾困政策，支持优质房企和居民的合理扩表。我国与日本90年代的相同之处在于人口增长率下降、老龄化提升、居民杠杆率瓶颈，不同之处在于我国居民收入还在提升。借鉴日本，后续政策方向包括：1)供给端：支持纾困金额及时落地，及时处理不良债权，促进优质房企结构性扩表；2)需求端：引导资产价格预期稳中有升，支持刚改需求，补贴和减税促进购房交易。
**我国房地产市场展望与投资建议：**
* **宏观背景：** 我国房地产需求端短期销售超跌、中期仍有支撑，供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，供需两端政策仍需更加积极，尤其需要支持优质房企和居民的合理扩表。
* **投资建议：** 维持房地产板块“看好”评级，推荐华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展等；建议关注栖霞建设；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐新大正、中海物业、保利物业等；建议关注招商积余、万物云。
* **风险提示：** 房地产行业政策收紧，资金再趋紧、受限占比再提升。
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