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2023 年房地产市场展望：宏观经济专题报告
2022年，中国房地产市场经历了严峻挑战，受到多重因素叠加影响。 展望2023年，政策将重点支持房地产平稳发展，在“房住不炒”的主基调下，加大对优质开发商的流动性支持、支持刚需购房、以及对房价下跌城市的政策支持。
预计2023年房地产市场呈现以下特点：
1. 土地市场：土地购置面积增速或将回升，但国企或城投公司仍将是主要购地力量，土地流拍率或将下降。
2. 商品房销售：在降息、因城施策等政策推动下，预计销售面积累计同比或将回升，全年累计同比增速或为-10%左右，整体房价或将继续下跌。
3. 房地产投资：在政策改善、融资改善、行业集中度提升、以及“租购并举”模式下，房地产投资有望逐步回升。
具体分析如下：
* 政策基调：
* 2020年以来，房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转。
* 2021年，房地产调控政策继续收严，但2022年开始逐渐放松。
* 2023年，政策将加大支持力度，以实现市场平稳。
* 土地市场：
* 2022年土地成交面积增速持续回升，但开发商购置土地面积增速持续回落。
* 预计2023年，土地购置面积增速或将回升。
* 地方政府财政压力增加，国企或城投公司仍将是主要购地力量，土地流拍率或将下降。
* 商品房市场：
* 后周期开启，房价下行压力增大，购房预期减弱。
* 城镇化仍在进行，新市民住房需求增加。
* 2023年，降息、因城施策等政策将推动商品房销售回暖。
* 预计2023年商品房销售面积累计同比或将回升，但整体房价或将继续下跌。
* 房地产投资：
* 销售下降、融资收缩，房地产开发投资面临下行压力。
* 房地产开发资金来源增速持续下降，其中贷款和其他资金增速下降最快。
* 预计2023年，房地产开发投资额同比将下降，但下行速度有望放缓。
* 房地产融资：
* 2022年房地产融资不乐观，融资增速持续下滑。
* 政策正在推动改善，包括支持民营房企发债融资、央企收购或并购部分民企项目。
* 预计未来融资环境将有所改善。
* 房地产行业：
* 市场集中度有望提升。
* 区域分化趋势将更明显。
* 房地产市场新模式：
* 中国房地产市场进入后周期时代，需要构建新模式。
* 政府调控模式、住房融资模式、住房开发模式、住房消费模式和城市政府参与模式等方面都需要调整。
* 租购并举将是房地产消费模式的重要组成部分。
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