宏观经济专题报告:2023年房地产市场展望-长城证券-20221117.pdf

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2023 年房地产市场展望:宏观经济专题报告 2022年,中国房地产市场经历了严峻挑战,受到多重因素叠加影响。 展望2023年,政策将重点支持房地产平稳发展,在“房住不炒”的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、支持刚需购房、以及对房价下跌城市的政策支持。 预计2023年房地产市场呈现以下特点: 1. 土地市场:土地购置面积增速或将回升,但国企或城投公司仍将是主要购地力量,土地流拍率或将下降。 2. 商品房销售:在降息、因城施策等政策推动下,预计销售面积累计同比或将回升,全年累计同比增速或为-10%左右,整体房价或将继续下跌。 3. 房地产投资:在政策改善、融资改善、行业集中度提升、以及“租购并举”模式下,房地产投资有望逐步回升。 具体分析如下: * 政策基调: * 2020年以来,房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转。 * 2021年,房地产调控政策继续收严,但2022年开始逐渐放松。 * 2023年,政策将加大支持力度,以实现市场平稳。 * 土地市场: * 2022年土地成交面积增速持续回升,但开发商购置土地面积增速持续回落。 * 预计2023年,土地购置面积增速或将回升。 * 地方政府财政压力增加,国企或城投公司仍将是主要购地力量,土地流拍率或将下降。 * 商品房市场: * 后周期开启,房价下行压力增大,购房预期减弱。 * 城镇化仍在进行,新市民住房需求增加。 * 2023年,降息、因城施策等政策将推动商品房销售回暖。 * 预计2023年商品房销售面积累计同比或将回升,但整体房价或将继续下跌。 * 房地产投资: * 销售下降、融资收缩,房地产开发投资面临下行压力。 * 房地产开发资金来源增速持续下降,其中贷款和其他资金增速下降最快。 * 预计2023年,房地产开发投资额同比将下降,但下行速度有望放缓。 * 房地产融资: * 2022年房地产融资不乐观,融资增速持续下滑。 * 政策正在推动改善,包括支持民营房企发债融资、央企收购或并购部分民企项目。 * 预计未来融资环境将有所改善。 * 房地产行业: * 市场集中度有望提升。 * 区域分化趋势将更明显。 * 房地产市场新模式: * 中国房地产市场进入后周期时代,需要构建新模式。 * 政府调控模式、住房融资模式、住房开发模式、住房消费模式和城市政府参与模式等方面都需要调整。 * 租购并举将是房地产消费模式的重要组成部分。
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