消费基础设施行业公募REITs：回归商业本质，实现资产价值-戴德梁行-20240408.pdf
这份文档的核心内容是关于消费基础设施公募 REITs 的研究报告，主要探讨了其发展背景、底层资产、经营模式、以及对商业地产的影响。
**一、消费基础设施 REITs 的发展背景与意义：**
随着中国经济的持续发展和城市化进程的加快，商业不动产市场蓬勃发展。消费升级和消费需求的多样化，促使商业地产不断创新。为了盘活存量商业资产、提高资产流动性，并完善商业不动产的退出渠道，国家推出了消费基础设施公募 REITs 试点。这种模式能有效建设更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费具有积极作用。
**二、底层资产分析：**
消费基础设施 REITs 的底层资产主要包括购物中心、社区商业中心、专业商业中心等。报告分析了首批申报 REITs 项目的基础信息，如项目名称、城市、已运营时间、总建筑面积、可租赁面积和出租率等，并对比了不同项目的收入和成本构成，NOI Margin 等指标。
**三、商业经营模式与关键要素：**
报告探讨了商业的经营模式与类型，包括租赁和联营两种。也提到了商业收入来源，包括租金收入（固定租金、提成租金）、物业管理费收入、多经收入等。影响商业项目经营的关键因素包括客群定位、业态组合、品牌能级、场景空间等，以及有效的商户管理机制。 商业成本主要分为规模相关成本和收入相关成本，运营团队需要合理管控成本。
**四、数据分析与商业本质：**
报告强调了数据分析在商业经营中的重要性，通过分析青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、北京大成/玉蜓桥/华天/德胜门项目、济南/武汉奥特莱斯、上海又一城等案例的财务数据，深入探讨了不同商业项目的盈利能力和运营策略。报告也回归商业的本质，强调“人、货、场”之间的关系，即消费者是商业的核心，业态与品牌之间需要产生化学反应，而承载商业的“场”需要不断创新，以满足消费者日益增长的体验需求。
**五、商业的可持续发展：**
报告分析了商业的发展阶段，以及不同阶段的增长特征。 强调了商户管理机制、营销活动、会员体系等对于商业可持续性的重要性。 报告还提到了非标商业模式，如策展式商业、公园式商业、主理人商业，为商业地产的差异化发展提供了新的思路。 报告还以瑞安集团、太古集团为例，说明了持续的商业运营以及对长期价值的关注。
**六、结论：**
报告认为，消费基础设施公募 REITs 的发行，将为商业地产行业带来新的发展机遇。 商业地产需要不断适应新的消费需求，通过精细化运营和创新，实现长期价值的提升。
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