消费基础设施行业公募REITs:回归商业本质,实现资产价值-戴德梁行-20240408.pdf

这份文档的核心内容是关于消费基础设施公募 REITs 的研究报告,主要探讨了其发展背景、底层资产、经营模式、以及对商业地产的影响。
一、消费基础设施 REITs 的发展背景与意义:
随着中国经济的持续发展和城市化进程的加快,商业不动产市场蓬勃发展。消费升级和消费需求的多样化,促使商业地产不断创新。为了盘活存量商业资产、提高资产流动性,并完善商业不动产的退出渠道,国家推出了消费基础设施公募 REITs 试点。这种模式能有效建设更高质高效的消费基础设施,改善消费环境,优化消费场景,对扩大内需、提振消费具有积极作用。
二、底层资产分析:
消费基础设施 REITs 的底层资产主要包括购物中心、社区商业中心、专业商业中心等。报告分析了首批申报 REITs 项目的基础信息,如项目名称、城市、已运营时间、总建筑面积、可租赁面积和出租率等,并对比了不同项目的收入和成本构成,NOI Margin 等指标。
三、商业经营模式与关键要素:
报告探讨了商业的经营模式与类型,包括租赁和联营两种。也提到了商业收入来源,包括租金收入(固定租金、提成租金)、物业管理费收入、多经收入等。影响商业项目经营的关键因素包括客群定位、业态组合、品牌能级、场景空间等,以及有效的商户管理机制。 商业成本主要分为规模相关成本和收入相关成本,运营团队需要合理管控成本。
四、数据分析与商业本质:
报告强调了数据分析在商业经营中的重要性,通过分析青岛万象城、杭州西溪印象城、长沙览秀城、北京大成/玉蜓桥/华天/德胜门项目、济南/武汉奥特莱斯、上海又一城等案例的财务数据,深入探讨了不同商业项目的盈利能力和运营策略。报告也回归商业的本质,强调“人、货、场”之间的关系,即消费者是商业的核心,业态与品牌之间需要产生化学反应,而承载商业的“场”需要不断创新,以满足消费者日益增长的体验需求。
五、商业的可持续发展:
报告分析了商业的发展阶段,以及不同阶段的增长特征。 强调了商户管理机制、营销活动、会员体系等对于商业可持续性的重要性。 报告还提到了非标商业模式,如策展式商业、公园式商业、主理人商业,为商业地产的差异化发展提供了新的思路。 报告还以瑞安集团、太古集团为例,说明了持续的商业运营以及对长期价值的关注。
六、结论:
报告认为,消费基础设施公募 REITs 的发行,将为商业地产行业带来新的发展机遇。 商业地产需要不断适应新的消费需求,通过精细化运营和创新,实现长期价值的提升。
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