宏观专题研究：不一样的地产，2014-2015年启示录-民生证券-20230802.pdf
这份宏观专题研究报告探讨了当前中国房地产市场与2014-2015年周期的相似之处，并分析了未来的发展趋势和风险。报告核心观点如下：
**1. 宏观背景与相似性：**
* 报告指出，当前中国经济面临弱增长和强资产的局面，与2014-2015年较为相似。7月政治局会议对地产、化债和资本市场的定调，引发市场关注后续政策落地。
* 2014-2015年，地产下行加速了宏观基本面的恶化，当时货币政策宽松、汇率贬值、地方债务化解等现象与当下有相似之处。
* 当下与2014-2015年有三处相似性：需求偏弱、地产链非常态下滑、金融风险偏好收缩。
**2. 地产周期的关键变量：**
* 报告强调，房地产是决定当下与2014-2015年基本面相似性的关键变量。地产链的深度下滑将深刻影响宏观环境。
**3. 本轮地产的特殊性：**
* 与2014-2015年相比，本轮地产内在的运行逻辑有两处关键不同：
* 本轮地产潜在需求中枢较之前明显走低，预计当前地产修复弹性弱于2015年。
* 本轮城际地产供需分化加剧，地产政策调控节奏或不同于2014-2015年。
**4. 重点分析：**
* **供需分化：**高能级城市供需紧张，而低能级城市面临高库存压力。
* **需求端：**
* 一线城市：预计未来一线城市地产放松或沿用两种演绎范式。
* 范式一：快速灵活调适，政策放松节奏快，旨在修复价格和信心。
* 范式二：供需并举缓慢推进，放松需求约束同时缓慢推进供给，避免房价过快上涨。
* 二、三线城市：需求端刺激工具应用。
* **供给端：** 政策鼓励旧改，增加保障性租赁住房供给。
**5. 风险提示：**
* 地产政策调控超预期。
* 地产供需变动超预期。
**6. 未来房地产政策展望：**
* 预计一线城市地产政策放松，但放松节奏和效果存在不确定性。
* 报告认为市场对一线城市放松政策有共识，但对政策路径和效果存在争议，未来或有两种范式。
**7. 结论与启示：**
* 房地产政策对市场影响重大，对资本市场定价有重要影响。
* 密切关注政策调控节奏和实际效果。
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