宏观专题研究：未来十年，中国地产销售中枢-民生证券-20230721.pdf
未来十年，中国地产销售中枢的核心观点在于：虽然中国总人口出现负增长，但中国城镇居民户均一套房并不意味着新增住宅销售归零。报告通过分析日本、德国等发达国家的经验，以及中国住宅市场的特殊性，认为未来中国地产销售仍有增长潜力。
报告核心内容可以概括如下：
**一、核心逻辑：**
1. **城镇居民户均一套房并不意味着需求消失：** 尽管中国城镇居民户均拥有一套房，但由于老房折旧、房龄限制以及家庭结构变化等因素，仍然会产生新增住宅需求。
2. **新增住宅需求的主要驱动力：** 结婚、生育等因素导致的新增家庭是未来新增住宅需求的主要来源。
3. **未来销售中枢：** 通过测算，预计未来十年中国每年新增住宅销售面积的潜在中枢约为9亿平方米，未来五十年年均在3.4-5.2亿平方米。
**二、关键假设与测算方法：**
1. **折旧率：** 参考海外经验，住宅折旧率约为2%~2.5%。
2. **人口因素：** 基于1993-2003年出生人口数据，结合城镇化率、结婚率等因素，估算未来新增住房需求。
3. **城镇化率：** 71.1%的青年常住人口城镇化率。
4. **户均面积：** 按照城镇居民人均住宅建筑面积114.5平方米计算。
**三、对未来地产市场的推论：**
1. **中国地产尚未过剩：** 测算结果显示，即使在人口负增长的背景下，中国地产市场仍有增长空间。
2. **区域分化：** 未来新增住宅需求可能在不同地区分化，特别是在发达城市和高能级城市，以及老旧住宅较多的地区。
**四、风险提示：**
1. 人口普查数据可能存在偏差。
2. 实际折旧率可能低于2%。
3. 出生人口数量存在不确定性，可能影响测算结果。
**五、总结与启示：**
这份报告为理解中国地产市场长期趋势提供了一个框架。它强调了新增住房需求与人口结构、城镇化、老房折旧等因素的复杂关系，并指出，尽管面临挑战，中国地产市场仍有增长的潜力。报告同时提示了风险因素，并强调了在分析时需要考虑的各种不确定性。
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