房地产行业研究周报：地产销售怎么看？
2023年2月19日天风证券发布的房地产行业周报，核心观点如下：
**一、地产销售展望**
* **看好2023年地产销售复苏**：预计全国商品房销售面积有望实现0%-5%的小幅增长。
* **支撑逻辑**：
1. **需求中枢**：未来十年商品住宅需求仍有支撑，预计维持12亿平左右。进城、新婚、改善、更新构成住房总需求约13.75亿平，“十五五”期间保租房解决需求约1.9亿平，剩余需求由商品房市场解决。
2. **棚改影响**：历史三轮地产周期调整表明棚改货币化对需求有影响，预计本轮调整后市场需求或回归至09-15年间的11亿平合理区间。
3. **购买力分析**：居民新增存款持续增长，购买力具备释放空间，但购房信心是关键。
4. **短期回暖迹象**：高频数据显示，成交、销售、带看等多维指标逐步修复，基本面企稳复苏。
**二、市场数据分析**
* **成交情况**：2月新房、二手房成交同比改善明显，一线城市改善明显，二线城市交投活跃。
* **土地市场**：本周土地成交建筑面积和成交总额有所波动，但溢价率有所下降。
* **市场表现**：申万房地产指数跑输沪深300指数，H股和内房股表现亦不佳。
**三、投资建议**
* **行情认知差**：市场对地产板块的认知尚未完全修复，短期关注一二线城市及二手房复苏。
* **选股思路**：围绕信用修复、格局优化、销售复苏三个维度，关注优质民企、区域竞争格局优化和行业销售复苏的标的。
**四、政策梳理与风险提示**
* **政策环境**：调控政策数量有所下降，但放松政策数量增加。
* **风险提示**：关注证券市场波动、政策推进及实施效果等不确定性，以及信用修复、格局优化和行业复苏不及预期的风险。
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