房地产行业：23年2月REITs月报，多政策出台助力REITs市场高质量发展
广发证券房地产行业2023年2月REITs月报核心观点如下：
1. 政策动态与市场展望：
- 政策支持： 2月，证监会强调推进公募REITs常态化发行，并深化市场建设。启动不动产私募投资基金试点，促进Pre-REITs发展，提高REITs资产质量。地方政府出台奖励政策，鼓励申报REITs，支持盘活存量资产。
- Pre-REITs发展： 不动产私募投资基金试点备案指引（试行）发布，旨在引入机构资金，促进Pre-REITs市场发展，为将来住宅、商业不动产公募REITs发展奠定基础。
- 租赁住房： 央行、银保监会发布意见，鼓励租赁住房REITs发展，拓宽融资渠道，提高社会资本参与度。
2. 上市REITs分析：
- 申报项目： 湖北科投光谷REIT申报，为中部城市首发基础设施REITs项目，具备区位和政策优势，运营稳定，租金收入仍有增长空间。
- 市场表现： 2月C-REITs市场总规模877亿元，流通盘385亿元。嘉实京东REITs上市。市场整体活跃度回升，但价格走势小幅下降。保租房REITs表现最佳，高速公路板块表现最差。
- 收益分化： 2022年预计分红回报率分化大，特许经营权REITs分派率高于不动产REITs。
- 风险提示： 基金价格存在波动风险，管理人风险，以及政策变化带来的风险。
3. 市场表现回顾：
- C-REITs市场概况： 截至2023年2月28日，市场总规模达877亿元，流通盘385亿元。
- 市场间相关性： C-REITs市场同股市和债市的相关性较小。
- 行情走势： 2月价格走势平稳，春节后市场情绪回暖。2月交易量和换手率较1月有所提升。
- 年内累计分红回报： 安徽交控高速REIT最高，达到13.88%。
- 综合收益： C-REITs的综合收益主要来源于资本利得。产业园区和物流设施板块收益主要来自资本利得，保租房板块由于成立时间较短，收益以分红为主。
4. 风险提示：
- 基金价格波动、管理风险以及基础设施项目相关政策的变化等。
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