中国物流地产回顾与展望2025-第一太平戴维斯-202504.pdf
这份报告是第一太平戴维斯发布的关于中国物流地产的深度分析，涵盖了市场回顾与展望。
**一、政策驱动：**
自2024年以来，国家政策持续推动物流行业降本增效、跨境协同、绿色智慧化。重点包括：
* 加快交通运输市场统一开放，降低物流成本。
* 完善跨境物流体系，促进国际物流效率。
* 优化供应链国际合作。
政策旨在通过技术创新和资源优化，推动行业高质量发展，助力经济增长。
**二、需求分析：**
* **市场趋势：**
* 买方市场成型：开发商更注重现有项目的去化而非新项目开发。
* 电商零售及第三方物流主导。
* 灵活租约：租金下行与成本控制影响下，出现新租需求减少、换仓需求增长的特点。
* **细分市场表现：**
* **零售及电商：**2024年线上零售额增长，高出社会消费品零售总额增速。
* **物流快运：**中国快递业务量突破历史性记录，行业正经历结构性变革。仓储空间正从单纯存储向综合服务枢纽进化。
* **制造：**制造业转型升级，带来对物流仓储的更高要求，包括智能化建设、柔性化管理。
* **贸易：**中国贸易保持稳定增长，与新兴市场贸易活跃，跨境电商增长显著。跨境电商的发展重塑了物流仓储模式，对分拨仓的自动化设备需求增加。
* **供应情况：**
* 过去五年，中国物流市场集中供应，尤其集中在一线城市及周边。
* 2024年华东仍处集中放量期。
* 华南地区在产业需求驱动下，新增供应规模逆势上升。
**三、租赁市场表现：**
* **市场表现：**2024年中国非保税高标仓重点城市表现各异，供应量、净吸纳量和空置率有较大差异。
* **租金趋势：**全国非保税高标仓市场租金下行，受供需关系影响。
**四、挑战与机遇：**
* **重点事件及影响：**分析了能源危机、极端天气、劳动力成本上升、供应链重塑等事件对物流行业的影响。
* **挑战：**
* **物流企业成本上升：**
* 劳动力和能源成本上升。
* 土地资源约束。
* 市场竞争加剧。
* **机遇：**
* **科技升级：**自动化、低空物流、新能源应用等技术可提升成本效率。
* **全球供应链重塑：**中国企业积极应对全球贸易环境变化，布局海外仓。
* **海外仓：**布局海外仓成为趋势，中国企业在跨境电商发展中抓住机遇。
**五、投资与展望：**
* **投资表现：**物流仓储类投资市场较为平静，险资和自用买家是主要投资者。
* **投资模式的转化：**仓储类资产的投资需关注全生命周期价值。
* **开发商投资趋势：**头部企业和中小企业在市场中的发展趋势有所不同。
* **租金及空置率预测：**对华北、华东、华南、华西、华中地区的租金和空置率进行了预测。
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