第一太平戴维斯-中国物流地产（中英）-2023.3-46页-20230329.pdf
这份文档是第一太平戴维斯（Savills）发布的2023年中国物流地产市场报告，主要内容总结如下：
**宏观经济与物流业发展：**
* 2022年中国物流总值达347.6万亿元，同比增长3.4%，物流业营业收入12.7万亿元，同比增长4.7%。
* 铁路运输、冷链和快递快运是主要的增长来源。
* 国际物流运输方面，中欧班列及西部陆海新通道货运保持强劲增长。
* 实际利用外资增长，外商直接投资推动工业物流需求。
* 冷链需求增长，从生鲜电商到预制菜等细分市场发展。
**物流地产细分市场表现：**
* **快递快运：** 行业持续增长，直播电商城市排名上升，金华-义乌连续三年成为快递运输量最大的城市。
* **热点物流城市：**
* **非保税高标仓租金指数：** 预计租金将维持增长。
* **华北市场：** 面临供应压力。
* **北京：** 需求旺盛，新增供应多。
* **天津：** 供应量大。
* **廊坊：** 供应量大，租金相对较低。
* **济南：** 受城市规划限制。
* **青岛：** 供应和需求基本平衡。
* **沈阳：** 承担区域分拨集散功能。
* **华东市场：**
* **上海：** 消费需求疲软，快递快运需求增长。
* **苏州：** 租金合理，吸引制造业搬迁。
* **杭州：** 直播电商和跨境电商推动需求。
* **南京：** 供应量减缓，预计去化水平提升。
* **嘉兴：** 制造业和上海溢出需求。
* **宁波：** 空置率上升。
* **华南市场：**
* **广州：** 市场供应充足。
* **深圳：** 租金高，入驻率高。
* **东莞：** 制造业复苏。
* **佛山：** 主要来自跨境电商。
* **惠州：** 电子设备和汽车制造是主要租户。
* **华西市场：**
* **西安：** 市场竞争激烈。
* **成都：** 冷链需求增加。
* **重庆：** 受疫情影响，需求放缓。
* **昆明：** 需求主要来自本土零售商。
* **贵阳：** 服务于本地消费群体。
* **华中市场：**
* **郑州：** 供应量大，空置率高。
* **武汉：** 空置率高，租金稳定。
* **长沙：** 需求强劲，租金稳定。
**物流投资市场：**
* 以亚太物流资产为标的的基金募集持续增长，工业物流占比高。
* 更多投资者进入市场，头部市场份额下降。
* 收益率在市场过热后反弹，投资者态度谨慎。
**2023年市场趋势展望：**
1. **疫情影响消退：** 区域市场复苏，供应冲击或影响租金。
2. **一线城市供应：** 北京、深圳供应增加。
3. **多元投资：** 机构投资者对制造业的关注增加。
4. **消费分化：** 冷链市场增长。
5. **厂房+仓储：** 混合型开发模式。
6. **公募REITs：** 稳定回报。
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