房地产行业深度：2025年房地产展望-国海证券-241222.pdf
这份报告探讨了2025年中国房地产市场的展望，基于对宏观经济形势、政策环境和市场供需关系的分析。
核心观点：
- 销售增长预测：预计2025年全国商品房销售面积将达10亿平方米，同比增长4.6%。其中，一线城市增长31.7%，二线城市增长26.6%，三四线城市下降6.8%。
- 供需格局：
- 需求端：主要受城中村改造、保障性住房收购、以及因城施策政策优化影响。
- 城中村改造：将扩大到近300个地级市，货币化安置将释放购房需求。
- 保障性住房：收购商品房用作保障性住房将增加市场需求。
- 政策优化：包括取消限购、降低首付比例、税收优惠等，将进一步刺激市场。
- 供给端：
- 土地供应不足，局部地区将出现供不应求。
- 一线城市：积极推动城中村改造，盘活土地。
- 二线城市：盘活存量土地，加快开发。
- 三四线城市：库存高企，需关注去库存。
- 需求端：主要受城中村改造、保障性住房收购、以及因城施策政策优化影响。
- 关键变量：
- 城中村改造：预计2025年开工200万套，完成100万套货币化安置。
- 保障性住房：收购闲置商品房，预计将带动销售2.4亿平。
- 影响因素：
- 城镇化：农村人口持续进城，城镇化率稳步提升。
- 人口流动：城市间人口流动加剧。
- 居住条件改善：住房消费升级。
- 经济增长：带动居民住房消费。
- 家庭结构变化：家庭小型化，带来更多住房需求。
- 政策解读：
- 行政措施：取消限购、限售，放宽普宅标准。
- 金融政策：降首付、降利率。
- 税费政策：加大契税优惠、下调土地增值税预征率等。
- 专项债：收储土地，增加供给。
- 市场空间：
- 未来住房需求主要来自城镇化、人口流动、改善型需求等。
- 中期市场空间预计仍稳固，2024-2028年商品房新增需求中枢约为年均10亿平方米。
- 风险提示：
- 市场下行、政策变化、模型预测误差、数据局限性。
结论： 2025年房地产市场将延续能级分化态势，政策组合拳将助力市场止跌回稳。一线和核心二线城市受益于政策快速落地，市场回暖较快。弱二线和三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。
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