房地产行业重大事项点评：高能级城市复苏开启，重视左侧布局机会
这份华创证券发布的房地产行业研究报告，主要观点是：高能级城市房地产市场复苏已经开启，建议重视左侧布局机会。
报告指出，近期部分城市二手房和新房市场均出现回暖迹象，反映了核心城市的复苏。2023年正月11城二手房成交面积同比增长，接近2021年水平。虽然新房数据相对较弱，但调研显示核心一二线城市楼盘带看量和转化率均有所提升。
报告认为，当前市场对于复苏持续性的分歧在于：一是热度能否持续，还是像2022年6月那样迅速回落；二是核心城市市场复苏是否会外溢到低能级城市。
报告预计，当前约20个左右的核心城市回暖具备较强持续性，下半年甚至有一定上行压力，原因包括：政策集中于有效需求区、土地市场回暖、以及前期存在超跌反弹需求。
报告认为，低能级城市难以享受高能级城市复苏的需求外溢，因为面临产业和人口兑现不及预期、城市库存高企的问题。流动性充裕的房企难以进行下沉投资，预计类似于2022年的缩表行情仍会在低能级城市上演。
虽然低能级城市占比高，2023年地产销售总量仍存压力，但由于基数效应，下半年同比增长可能被动抬高。
报告建议采取震荡行情的左侧布局策略，注重当前估值中枢底部位置的布局机会，并推荐“两个中心，一个基本点”的投资方向。即：
- 以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高的公司。
- 以国央企估值修复为中心，关注享受天然优势的国央企。
- 以逐步建立护城河为基本点，关注逐步形成护城河的公司。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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