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2020年关于房地产的十个问题-天风证券-20191203.pdf

2020年关于房地产的十个问题-天风证券-20191203.pdf

2020年中国房地产市场面临十大关键问题，天风证券发布宏观报告，对这些问题进行了深入分析。报告认为，2020年房地产投资的核心变量是房地产投资，并对销售、新开工、施工、竣工等关键指标进行了预测。

一、房地产投资的核心变量

报告认为，2020年房地产投资是影响宏观经济波动的关键因素，其韧性来源于销售。报告预测，2020年商品房销售面积增速可能为-2%~0%，房屋新开工面积增速4%-6%，施工面积增速5%-7%，竣工面积增速20%左右。房地产建安投资增速预计为5.4%，土地购置费增速9%-10%。

二、销售驱动投资韧性

过去四年房地产开发投资增速连年攀升，主要得益于销售的高景气度。只要销售保持一定景气度，从拿地到开工、建安施工、直至竣工，房企可以维持一定强度。

三、销售韧性源于价格

房地产销售连续三年正增长，源于房价的连续上涨。房价的上涨，特别是百城住宅价格指数的持续增长，构成了销售的根本支撑。

四、刚需与低库存支撑房价

房价持续增长，根源在于刚需和低库存。城镇化与改善性需求延缓了这一趋势，同时房价上涨的预期也增强了市场韧性。

五、2020年销售与库存趋势

预计2020年商品房销售面积将小幅负增长，价格增速回落，库存回补已成趋势。房地产企业在融资收紧后，将加快开工、加快销售、加快回款。但高周转的提升不可持续，预计2020年销售增速在-2%~0%左右，维持在16-17亿平左右。

六、政策调整的可能性

报告指出，未来政策如限购和限贷可能出现结构性松动，以应对销售压力的增加。

七、新开工和施工面积增速的回落

预计2020年房地产新开工和施工面积增速将大概率回落，但幅度相对温和。预计新开工面积增速4%-6%，施工面积增速5%-7%。

八、建安投资增速预测

建安投资增速预计将小幅回落，约为5.4%。

九、竣工加速修复

2020年竣工将加速修复，竣工面积的增长将对后周期的消费品和建材行业带来利好。预计2020年房屋竣工面积同比增速20%左右。

十、2020年投资增速预测

预计2020年房地产开发投资增速6%-6.5%，主要拖累是土地购置费。

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