20190930-高力国际-房地产行业天府新区~写字楼专题研究：在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人.pdf
本文是高力国际（Colliers）发布的关于成都天府新区写字楼市场专题研究报告，旨在分析天府新区写字楼的发展机遇与挑战，为投资者、开发商等提供参考。
一、 天府新区的发展路径与特点：
- 学习借鉴与差异化发展： 天府新区的发展借鉴了成都高新区的经验，但同时也在探索自身的特色。
- 新区发展阶段：
- 第一阶段：以“天府软件园”等科技企业为核心，带动同行业及产业链企业聚集。
- 第二阶段：政府机构、央国企的搬迁，带动关联企业的办公需求。
- 第三阶段：市场化写字楼项目满足搬迁和新设企业需求。
- 行业聚集特征： TMT 行业（科技、新媒体企业）高度聚集，央国企办公转移带来积极影响。
- 关键区域： 天府中央商务区（总部经济区）和成都科学城是主要的写字楼发展区域。
二、 写字楼市场现状与未来展望：
- 总部办公特征： 天府新区写字楼市场总部办公特征明显。
- 供应方面：
- 以产业园为内核，国有企业为主导。
- 预计2025年市场可租赁面积80-125万平方米。
- 需求展望：
- 租金与交通： 租金成本和区域通达性是主要考量因素。
- 业务所在地： 接近业务地，接近客户群体。
- 关联企业： 行业聚集有利于信息共享和效率提升。
- 企业类型： 外资企业抱团属性较强。
三、 天府新区市场化租赁项目的建议：
- 价格优势： 早期阶段以高性价比吸引租户。
- 差异化产品： 组合高品质与中等品质、高密度与低密度办公物业。
- 新区企业吸附周期：
- 政策主导型新区，政府扶持对租户有吸引力。
- 市场化写字楼项目可考虑错峰竞争。
四、 附表信息：
- 现有租户类型：科技新媒体占比40%，房地产建筑31%。
- 核心板块潜在居住人口：2023-2025年预计入住人口15-20万。
总结： 天府新区写字楼市场正处于发展初期，具有政策优势和产业集聚潜力。市场供应以产业园和总部办公为主，写字楼项目应注重性价比，提供差异化产品，并关注新区企业吸附的阶段性特征。
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