房地产行业深度研究报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现-华创证券-20230719.pdf
北京房地产市场深度研究报告核心内容总结：
**一、宏观背景与发展趋势**
* **首都定位与经济驱动：** 北京经济由第三产业主导，服务业占比高，金融、软件与信息技术服务业发展突出。 疏解非首都功能，产业结构调整，工业增速较低，服务业增速较快。
* **产业结构升级：** 制造业向高精尖转型，医药制造、电子信息产业形成集聚效应，汽车制造业也在积极转型。
* **要素优势：** 北京作为全国科创中心，人才吸引力强，科创要素集聚，税收规模大，为产业发展提供支撑。
**二、房地产市场特点**
* **供需错配：** 新房供应郊区化，导致郊区库存相对较高。但随着产业外溢、配套完善和人口导入，郊区需求有望修复。
* **市场回暖：** 2023年以来新房、二手房成交量有所回升。
* **销售特征：** 二手房市场活跃，在一定程度上分流了新房需求，但郊区新房去化压力较大。
**三、重点房企分析**
* **中海、城建、首开：** 中海开发效率高，中心城区土储占比高；城建、首开在京土储规模较大，但郊区占比高，开发效率有待提升。
* **市场集中度：** 头部房企占据市场主导地位，中海、城建、华润、首开等房企权益销售额占比高。
**四、投资建议**
* **关注房企：** 建议关注深耕北京、土储充裕的房企，如中国海外发展、金融街等。
* **市场展望：** 预计随着非首都功能疏解、产业外溢和郊区配套完善，郊区住房需求将逐渐修复。
* **风险提示：** 关注北京产业外溢不及预期、郊区配套完善度不及预期等风险。
**五、具体数据**
* **供应：** 2022年北京商品住宅销售面积下降，郊区库存占比高。
* **价格：** 中心城区成交均价坚挺，郊区房价有一定下降。
* **土地市场：** 供地集中在五环外，但近期热度有所回升，国央企仍为拿地主力。
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