2022年中国零售地产市场年报-仲量联行-202303.pdf
2022年中国零售地产市场年报总结：
2022年，中国零售地产市场面临严峻挑战，受到疫情反复、消费疲软、供应过剩等多重因素影响。但同时也展现出韧性，并在积极探索新发展机遇。
**宏观经济方面：**
* **疫情影响：** 2022年疫情跌宕起伏，对上海、广州、重庆、成都等城市冲击尤为严重。客流、消费均受到显著影响，全年客运量不及2020年。
* **消费表现：** 消费对经济的拉动作用下降，消费者信心受挫，预防性储蓄增加。社零总额承压下跌，餐饮收入跌幅高于商品零售。
* **结构性分化：** 生活基本品社零稳健，非必需品消费收缩。超半数城市社零同比下跌，但网上零售额保持正增长，穿类消费增速最低。消费者收入增速放缓、支出结构变化，衣着、教育文化娱乐消费支出跌幅明显。
* **未来展望：** 2023年，随着疫情管控优化，消费基本盘有望复苏。城市轨道交通客流回升，春节消费也呈现回暖态势。
**零售物业市场方面：**
* **市场概况：** 21个主要城市优质零售物业市场，总面积1.34亿平方米。武汉存量超越重庆，上升至全国第四。
* **开发趋势：** 零售开发聚焦1.5线城市，B类城市存量占比提升。2022年供应同比大跌，武汉领跑。华润万象系、龙湖天街系成为新开业商业主力。新增供应的项目数回落，10万方中大体量商业占比增加。新增供应超人口增速，青岛、杭州、深圳人均零售面积上升。
* **租赁市场：** 2022年优质商业空置率达峰，疫情防控调整后预计回落。零售租赁市场承压，城市级空置率涨多跌少。增量需求下降，招商租赁放缓，租金持续下跌。A类城市商业韧性更强，租金回升幅度高于B、C类城市。
* **开发商：** 市场聚集度提升，头部开发商主导城市零售发展。头部中资开发商成为市场开发主力。
* **市场小结：** 2022年市场面临需求减弱、供应减少、租金下探的局面。
**业态趋势方面：**
* **新趋势：** 消费升级与消费降级并存，催生新业态。
* **热点业态：** 新能源车渗透率上升，传统车企加速布局。户外运动品牌走向大众化，更多国际品牌进入中国。智能家居出货量增速放缓，智能安防和照明市场份额扩大。奢侈品消费首度下滑，全球份额萎缩。香水成为美妆新增长点。折扣店兴起，各品牌加速全国布局。正餐类品牌加速门店优化。
* **服饰：** 服饰消费分化，中高端市场韧性更强，运动户外异军突起。
* **新消费：** 新消费赛道融资数量及金额双降。亿元级融资数量下降，四季度元宇宙和数字藏品占比最高。食品饮料融资占比近半，元宇宙、健康生活方式获投资人青睐。
**招商运营方面：**
* **策略调整：** 疫情冲击下空置率上升，业主降租稳租户。主力店调改呈现多元化发展。
* **渠道拓展：** 线下商业同开线上渠道成趋势，积极拓展线上私域流量。
* **首店经济：** 购物中心积极引入首店品牌，锁定提档升级。
**未来展望：**
* **中国消费基本盘有望复苏：** 社会经济恢复正常，消费、投资、净出口对GDP的贡献率有望提升。城市轨道交通客流回升，春节消费亦有所回暖。
* **消费行为新特征：** 长期消费观和年轻消费群体。
* **政策驱动：** 政策将持续引导消费复苏。
* **产品力为核心：** 产品力是新时代消费市场竞争的焦点。
* **商业开发头部化：** 商业开发头部化，能力输出新常态。百货的选货和坪效优势不可忽视。轻资产市场将保持快速发展，多种经营模式成主流。
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