三中全会系列之三土地改革，后地产时代，“土地驱动式增长”如何转型-方正证券-20240711.pdf
该报告探讨了后地产时代，如何通过土地改革实现经济发展方式的转型。文章指出，自90年代后期以来，中国形成了“土地驱动式增长”模式，即通过土地转用和出让的增值收益，转化为工业生产和投资的激励，从而拉动经济增长。
报告的核心观点是，后地产时代的经济转型仍依赖于土地改革的推进。土地政策需要从“供给创造需求”转变为“需求拉动供给”，保障经济发达地区用地，建立土地指标跨省交易机制；并推进农村“三块地”改革，释放7.5亿农村户籍人口需求，推动经济从投资驱动转为消费驱动，弥补房地产投资下行带来的总需求不足问题。
报告首先阐述了“土地驱动式增长”模式的“12345”：一个环节、两个阶段、三个现象、四类需求、五项制度基础。核心环节是农地转用（征地）→土地出让→开发投资，具有“涨价归公”和住宅工业用地价格剪刀差的特点。
该模式分为两个阶段：第一阶段（90年代后期到2011年左右）依靠以地招商引资带来的出口导向型工业化，呈现“高投资、高出口”的特点；第二阶段（2012-2021年），以地驱动城镇化，呈现“中高投资、中低出口”的特点。
报告分析了土地驱动增长模式的三个关键现象：土地财政、土地城镇化和低成本供地的出口导向型工业化。以及这一增长模式拉动的四类最终需求：消费、投资、出口。土地驱动增长模式形成过程中的五项制度基础包括：1982年宪法确立的土地二元制；1994年分税制；1998年土地管理法修订和房改；以及2001年加入WTO。
报告认为，这种“土地驱动式增长”模式正逐渐难以为继。原因在于模式本身存在的问题，如土地指标和收益集中在城市，农民收入差距拉大；城镇化快于人口城镇化；土地财政加剧债务风险；以及供需失衡的隐患。 两个转型也导致了模式的难以为继：一是过去十多年来经济结构的转变，二是2021年房地产市场拐点。
报告提出，要抓住阻力较小的窗口期推进土地改革，并指出土地改革的两个主要目标：一是“地随人走”，建立人地挂钩机制，增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力；二是农村“三块地改革”，释放7.5亿农村户籍人口需求。
报告还阐述了建立土地指标跨省交易机制的必要性，以及农村“三块地改革”的重点：征地制度改革、农村宅基地改革、集体经营性建设用地入市。报告最后强调了土地改革的核心在于调整土地政策，从供给创造需求转变为需求拉动供给。
报告最后指出风险提示包括：改革阻力较大，政策落地偏慢；房地产市场和房地产政策出现超预期变化；土地市场出现其他变化。
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