中国物业管理：2025年展望：企稳在望，关注自由现金流改善.pdf
高盛发布中国物业管理行业2025年展望报告，核心观点如下：
**行业展望：**
* **2025年行业将企稳，但仍面临挑战：** 房地产市场下行仍将拖累物业管理行业的增长。
* **关注自由现金流改善：** 政策推动消费和改善政府流动性，有利于物业管理公司社区增值服务业务的利润率和现金回款。
* **长期投资价值不变：** 尽管存在周期性挑战，但物管行业的长期结构性投资题材依然完好。
* **盈利预测下调：** 覆盖范围内国有/民营物管公司的2024-26年每股盈利预测平均下调2%/8%。
* **现金流生成改善：** 预计行业的自由现金流生成将稳健改善，净现比将从2024年的0.6倍升至2027年的1.2倍。
* **估值框架：** 重点关注自由现金流生成前景，基于2027年自由现金流应用9倍长期倍数估值。
* **目标价格调整：** 将覆盖范围内股票的目标价格调整为-15%到+15%。
**评级调整：**
* **维持买入评级：** 华润万象生活、绿城服务、中海物业和保利物业，因其自由现金流生成更稳健。
* **下调至中性评级：** 万物云，因其需要更多时间来化解关联开发商对其盈利增长的不利影响。
* **下调至卖出评级：** 碧桂园服务，因其业务复苏前景慢于同业。
**主要风险：**
* 应收账款周转速度变化。
* 规模扩张速度超出或低于预期。
* 增值服务业务收入波动。
* 2C增值业务利润率被摊薄。
**关键驱动因素与影响：**
* **PMS行业成熟度：** 更多关注质量增长和风险控制，对利润率和现金流前景有积极影响。
* **宏观层面消费稳定和政府流动性改善：** 推动物管公司VAS业务和应收账款管理改善。
* **房地产行业下行：** 2027年之前仍将对物管行业增长造成拖累，但影响将逐步减弱。
**行业趋势：**
* **效率提升和风险控制：** 物管公司更加重视效率提升和风险控制，以支持利润率和现金流。
* **市场份额扩张：** 头部物管公司在规模扩张方面表现出色，市场份额持续提升。
* **城市渗透率提高：** 物业管理业务的渗透率持续提高。
**日本案例研究：**
* **经验借鉴：** 日本经验表明，物业管理服务在经济周期和通缩环境下具有防御性定价能力和稳定的需求。
* **中国启示：** 中国的人口结构变化与日本相似，物业管理服务有望受益于人口老龄化。
**估值调整：**
* **估值方法改变：** 侧重于自由现金流（FCF）生成，认为这是物管公司估值的更重要指标。
* **目标价调整：** 将目标价调整为-15%到+15%。
* **估值倍数：** 新的目标价格对应平均9倍2025E市盈率，对应平均8% 2025E-27E每股盈利年复合增长率。
**个股观点：**
* **CGS（碧桂园服务）：** 卖出评级，因规模增长、多业务收缩以及盈利能力下降。
* **Onewo（万物云）：** 中性评级，因需要时间来应对相关开发商带来的不利因素，并恢复增长动力。
**总结：** 报告对中国物业管理行业持审慎乐观态度，预计行业将在2025年企稳，并重点关注自由现金流改善。但同时也指出了一些风险，并对部分公司进行了评级调整。
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