全国住宅市场研究——2020年前三季度-戴德梁行-202011.pdf
这份报告是戴德梁行发布的2020年前三季度全国住宅市场研究报告，主要分析了宏观经济环境、住宅市场指标和典型城市的情况，并对未来市场进行了展望。
**宏观环境方面：**
* 第三季度国内经济持续复苏，累计增速由负转正，投资成为拉动经济增长的主要动力。消费和出口增速有所收窄但仍处于下降区间，但随着消费市场的逐步复苏，对外贸易保持增长，三大需求对经济的拉动作用较前两个季度均有明显改善。
* 社会消费品零售总额同比降幅收窄，8月后社消增速实现连续两个月的正增长，线上零售表现良好。
* 固定资产投资增速持续恢复，医疗、科技行业发展势头强劲。
**住宅市场指标方面：**
* 房地产及住宅投资增速持续回升，土地成交价上涨明显。房地产开发投资同比上涨5.6%，住宅开发投资同比上涨6.1%。
* 第三季度住宅新房成交量创近5年同期新高，但住宅销售面积同比下降1%。
* 第三季度全国新房住宅均价首次突破万元，均价季度涨幅有所回调。
* 经历第二季度市场快速反弹后，三季度价格环比上涨城市有所减少。
* 三季度待售面积去化量基本持平，年末待售面积存上行可能。
**典型市场方面：**
* 24城整体仍呈供不应求状态，发达二线城市仍需加大供应量。
* 24城供销比微涨至1.04，发达二线住宅市场成交活跃度更高。
* 新房成交量延续2季度的上行之势，年末成交量或将进一步上扬。
* 一线城市新房价格整体回落，二线城市整体价格稳中有升。
**政策分析：**
* 中央层面：中央坚定“房住不炒”定位，发展租赁住房市场，加强对重点房地产企业资金监测和融资管理。
* 地方层面：部分过热城市出台调控政策，包括限购、限贷、提高二套房首付比例、限制交易等。
**市场观点与展望：**
* **土地市场：** 伴随三季度全国土地成交单价快速上涨，从中央到地方出台的调控政策中，多涉及到稳地价、限地价以及加大土地供应等土地相关政策，土地价格的快速上涨已然引起官方的重视，后续土地市场价格上涨势头将有所回落。
* **信贷环境：** 随着对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的形成，未来把目标瞄准供应端，通过逐渐收紧房企融资渠道、融资规模，严控其债务水平等方式限制房企在土地市场利用金融杠杆追涨土地价格，此举有利于后续降低获取土地及住宅开发成本，于源头为楼市降温。
* **新房市场：** 4季度通常是一年中的成交旺季，全年成交量超过2019年的概率较大。结合重点城市在全国总成交量中的占比继续上升，年底全国新房住宅均价突破万元也在情理之中。当前楼市成交热点有向一、二线及周边城市回归的趋势，预计未来一、二线等高单价城市在全国成交量的占比将持续上升，而三、四线城市则将在稳楼市的调控基调下价格保持稳定，未来全国住宅均价仍将继续上涨。
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