中国房地产市场的长期需求测算：地产下行的尽头，多少亿平是终点？-天风证券-20221022.pdf
中国房地产市场长期需求测算分析报告的主要内容如下：
报告预测，2022-2035年，中国新增商品房需求将呈现“L”型的回落趋势。2022-2025年，新增商品房的需求中枢约为11.3亿平方米，2026-2030年约为9.6亿平方米，2031-2035年约为8.7亿平方米。2022年由于投机性需求集中衰退，新增商品房需求将出现较大幅度的回落，此后，尽管新增商品房需求仍在逐年回落，但回落的斜率将逐渐放缓。
报告认为，房地产需求进入了新的周期，真实需求长期回落的情况下，小规模刺激效果有限；未来想要实现此前几轮放松周期的政策效果，需要比以往更大的刺激力度，相应的潜在问题也会更大，因此再次出台大规模刺激政策的可能性有限。
**1. 中国房地产市场的中长期需求预测模型**
报告将地产总需求划分为真实需求和投机需求。真实需求包括刚性需求、改善需求和更新需求；投机需求则源自于房地产的金融属性。
**2. 需求侧变量**
* **2.1. 刚性需求预计持续回落：**
* **2.1.1. 总人口预计2022年起负增长：** 联合国预测，中国总人口将在2022年开始负增长。
* **2.1.2. 城镇化率提升预计放缓：** 中国的城镇化率仍有提升空间，但城镇化率的提升正在放缓。
* **2.1.3. 城镇常住人口增长斜率放缓：** 未来中国城镇常住人口的增长斜率也将逐渐放缓。
* **2.2. 人均住房面积缓慢提升，改善需求预计放缓：** 中国城镇常住人口人均住房建筑面积仍有较大的提升空间。
* **2.3. 旧房更新仍有较大空间：** 我国21年以上房龄的住房面积占比为27.6%， 住房已经逐渐达到其使用寿命，且规划设计难以适应当前的住房趋势。
**3. 供给侧变量**
* **3.1. 存量空置房释放供给：** 假设未来空置住房的供给释放节奏与七普数据持平，存量空置房供给较为平稳。
* **3.2. 新增保障性住房：** “十四五”期间年均建设保障性住房1.2亿平方米。保障性住房供给逐渐增加。
**4. 结论：房地产的中长期需求是个“L”型**
* 预计到2022-2025年，新增商品房的需求中枢约为11.3亿平方米；
* 2026-2030年，新增商品房的需求中枢约为9.6亿平方米；
* 2031-2035年，新增商品房的需求中枢约为8.7亿平方米。
* 新增刚性需求逐年回落。
* 新增改善需求平稳下降。
* 新增更新需求呈“U”型走势。
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