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2022年房地产市场展望：从链式衰退到良性循环-贝壳研究院-202112.pdf

摘要 : 同时，新房市场方面，网上房产交易平台数据也显示，前三季度，全国全口径商品住宅销售面积同比大幅下降，同比下跌48.8%。 （2）全链降温 2021年下半年，楼市全链条开始降温。土地市场调控政策加码，土地出让收入大幅下滑， 房企资金压力增大。表现在房企债务风险的暴露和借款成本的上升。同时，开发商库存增 加，房地产投资增速下降等方面也体现了整个行业下行的趋势。 （3）最快下降 据央行调查，2021年9月居民杠杆率创下历史新低，房贷需求快速下降。信贷政策、流 动性环境和市场情绪方面的影响也让房企风险暴露加剧，开发商资金短缺，加上政府制 度层面限制，上半年资金链就出现紧张，下半年资金空间更加狭窄。 （4）分化加深 受供应和调控的影响，2021年房地产市场分化加深。一方面，一二线城市商品住宅销 售面积下降明显，尤其是三线城市及以下的市场同比下降，而另一方面，二手房市场成交 量增加，部分二手房市场甚至处于供不应求的状态，反映了居民对稳定的住房需求仍然 存在。 （5）影响房企 随着市场下行的趋势，房企的经营状况出现了许多变化。一些龙头房企仍然稳健增长， 而一些小型开发商由于缺乏资金和土地储备，却增加了破产的风险。整个行业将呈现出 加速整合和洗牌的趋势。 二、为什么会出现这样变化？ 市场的变化不是突然发生的，而是由多个因素交织引起的，我们可以从以下几点看 看2021年房地产市场发生变化的主要原因： （1）政策调控力度加大。 近几年来，我国房地产市场调控政策是呈现逐年加强的趋势。尤其是在2021年，央 行、住建部、国土资源部等相关部门都频频出台了新政策，要求地方政府严格执行调控政 策，围绕稳房价、控杠杆、防风险、保民生等四个方面，减少投机投资，推进房地产市 场健康发展。 （2）棚改逐渐萎缩。 由于2018年起全国棚改基本完成，导致全国房地产品种供应下降，新增需求逐渐减少 。中国房地产市场近年来一直以销售市场为主，而急功近利的开发商与资本并没有关注到 居住投资市场的潜力，导致供应与需求供需失衡，最终推动了市场下行。 （3）投资投机需求下降。 在政策调控和市场供需失衡的背景下，整个市场的投资投机需求不断下降，房企和投 资客都陷入了高库存、难以回笼资金的困境中。这些投机投资需求下降，导致市场交易量 下降，形成恶性循环。 三、2022年市场会复苏吗？ 面对2021年行业全链条回落的市场表现，人们都开始猜测2022年房地产市场的走向。 有人预测2022年行业还会继续下降，但也有人预测房地产市场将迎来一波复苏。我们认为， 2022年房地产市场的走向可能如下： （1）政策进一步加强，调控压力不会消失。 在控制房价、限制投机炒作、深化金融管理等方面，政策可能更加严格，房地产市场 可能进一步降温，而调控影响范围可能更加广泛。 （2）库存下降之后市场或将复苏。 市场调整，让房企库存压力逐渐得到缓解，市场恢复良性循环也就有了可能。未来房地产 市场货值比将逐步回归正常水平，市场供需平衡对市场走势的影响将得到缓解。 （3）地方政策差异化更加明显。 未来房地产市场调控可能采取差别化政策。要么加强对进城人口的管控，限制新房购买； 要么通过推进房地产长效机制，逐步消化信贷市场风险。 总之，在市场逐步盘整的背景下，我们需要在目前的不确定性中锚定一些确定性，如了 解政策的走向、关注市场供应，或进行区域风险的评估，从而抓住市场机遇。 四、2021年度回顾专题 在本次研究中，贝壳研究院还对2021年度房地产市场进行了回顾，并对房地产市场分 别从政策、土地、企业三方面展开了研究，为2022年行业市场的走向提供了一定的参考。
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